Loyer impayé : la checklist en 7 étapes.
De la détection à la récupération du bien, le calendrier précis et les actions concrètes à mener mois par mois. À imprimer, à garder à portée. Conçu par des commissaires de justice à Montpellier.
- 01 J à J+8
Détecter et alerter immédiatement
Dès qu'un loyer n'est pas perçu, agissez. La rapidité est le facteur n°1 de réussite - un impayé qui s'enkyste devient beaucoup plus difficile à résoudre.
Actions concrètes
- Vérifier que le RIB du locataire n'a pas changé (1/4 des impayés vient d'un virement échoué)
- Envoyer un SMS de relance amicale sous 48-72h
- Si pas de réponse, envoyer un email + courrier simple sous 8 jours
- 02 J+10 à J+20
Envoyer une mise en demeure formelle
Si le dialogue amiable n'aboutit pas, formalisez par écrit. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) marque le début d'une trace juridique exploitable.
Actions concrètes
- Rédiger une LRAR demandant le règlement sous 15 jours
- Détailler les sommes dues (loyer + charges) et la période
- Conserver l'accusé de réception (preuve d'envoi)
- Proposer une solution amiable (échelonnement si raison valable)
- 03 J+25 à J+30
Mandater un commissaire de justice
Si la LRAR reste sans réponse, l'intervention d'un commissaire de justice est l'étape déterminante. C'est le passage de l'amiable à la procédure judiciaire potentielle.
Actions concrètes
- Contacter un commissaire de justice (PCMA : 04 67 92 82 48)
- Fournir : bail signé, état des lieux entrée, justificatifs d'impayés
- Demander la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire
- 04 2 mois après le commandement
Attendre le délai légal de régularisation
Le commandement de payer ouvre un délai légal de 2 mois pendant lesquels le locataire peut régulariser sa dette ou solliciter des délais auprès du juge.
Actions concrètes
- Surveiller les paiements (régularisation totale arrête la procédure)
- Conserver toute correspondance du locataire ou de la CAF/FSL
- Si paiement partiel : noter la date, le montant, le solde restant
- 05 2 à 4 mois après le commandement
Faire assigner devant le juge
À l'issue des 2 mois sans régularisation, le bailleur peut faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP) pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.
Actions concrètes
- Mandater un avocat (souvent obligatoire selon le montant)
- Faire signifier l'assignation au moins 6 semaines avant l'audience
- Constituer le dossier complet : bail, commandement, justificatifs
- 06 6 à 12 mois après le commandement
Obtenir le jugement et signifier
Le juge prononce la résiliation, ordonne l'expulsion et condamne le locataire au paiement des arriérés et indemnités d'occupation à courir. Le jugement doit être signifié pour devenir exécutoire.
Actions concrètes
- Faire signifier le jugement au locataire (par le commissaire de justice)
- Délivrer un commandement de quitter les lieux (délai 2 mois)
- Préparer la requête à la préfecture pour le concours de la force publique si refus de partir
- 07 8 à 18 mois après le commandement
Récupérer le bien et les sommes
L'expulsion effective restitue le bien au bailleur. Pour les arriérés, le commissaire de justice peut engager les voies d'exécution sur le patrimoine du débiteur.
Actions concrètes
- Effectuer la visite de reprise avec inventaire si nécessaire
- Engager les voies d'exécution : saisie sur salaire, saisie-attribution bancaire
- Le titre exécutoire (jugement) est valable 10 ans - patience possible si insolvabilité temporaire
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